如果人们再也不像疫情前那样回到商场购物或回到办公室工作，那么商业地产投资是否安全？这是当前全球商业地产投资者和贷款人正面临的一个尴尬的问题。

 

在美国，商业地产贷款拖欠率升至2021年12月以来最高水平。在全球，办公楼租赁在今年一季度都录得负增长。

 

事实上，天辰注册平台利率上升、顽固的通胀和恶劣的经济状况是经验丰富的商业地产投资者熟悉的“敌人”，通常需要等到租金需求回升和借贷成本下降才能度过难关。不过，周期性的经济衰退也很少会引发大幅抛售，只要贷款人有信心投资者仍能偿还贷款，并且地产的资产价值仍高于所借债务即可。

 

但分析师、天辰注册平台经济学家和投资者都警告称，这一次的商业地产危机与以往周期性因素导致的疲软不同，需要更长时间才能复苏。

 

 

 

 

美国商业地产贷款拖欠率升至多时新高

 

近期公布的多份报告和数据均彰显出美国商业地产的疲软。在过去的18个月里，不愿重返办公室的员工加上22年来最高的利率，给美国商业地产行业持续带来悲观的前景。利率上升增加了商业抵押贷款的成本，并使债务再融资变得更加昂贵。

 

在此背景下，根据Trepp的数据，随着越来越多的公司拖欠商业地产抵押贷款支持证券（CMBS），办公室贷款拖欠率已达到5%，触及2021年12月以来的最高水平。

 

穆迪上周五发布的最新报告也显示，第二季度（4~6月）有16.3亿美元的办公贷款拖欠，使得该季度办公贷款拖欠率上升124个基点，达到4.47%。报告称：“我们预计，随着办公室空置率上升以及混合工作模式对租赁需求的长期影响，办公室再融资标准会收紧，办公贷款违约将在2023年持续上升。”

 

信用评级机构KBRA近期发布的一份报告称，今年7月，美国CMBS中近120亿美元的贷款新出现拖欠，使逾期付款率比6月再上升了34个基点，达到3.93%。同时，由于即将发生违约，多处办公物业在7月已被转移到特殊服务类别，使得特别服务余额总额大幅增加8.307亿美元，达到140亿美元，创下2020年8月以来的最大月度增幅。拖欠贷款率加上进入特殊服务贷款的总比率在7月连续第四个月上升，达到6.44%。

 

全球商业地产风暴来袭？

 

更令市场担忧的是，上述情况并非美国独有。

 

随着远程办公变得司空见惯以及消费者习惯性地在网上购物，纽约、洛杉矶和伦敦等城市充斥着空置的办公楼和商场。这意味着市中心的摩天办公楼和大型购物中心的价值可能需要更长时间才能反弹。如果找不到租户，房东和贷款人将面临比此前几个周期更痛苦的损失。

 

英国谢菲尔德大学（Sheffield University）的政治经济学家兼会计实践教授墨菲（Richard Murphy）称：“疫情后，越来越多雇主开始意识到，不再需要租赁这些大型办公楼。商业地产的房东应该对此感到担心，而相关投资者目前止损退出是最明智的做法。”