美国房地产市场将迎来十五年来最强劲的销售季。

 

当地时间22日，全美地产经纪商协会（NAR）公布的最新数据显示，10月美国二手房销售量增长0.8%，经季节性调整后的年化率为634万套，创9个月以来新高。NAR预测，2021年的全年成交量将为2006年以来最高。

 

NAR 首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，虽然目前美国房地产市场库存低且价格高企，但房屋销售仍保持弹性，同时快速上涨的租金和不断上涨的消费者价格等通胀压力，可能会更加促使一些潜在买家寻求购买房屋。

 

他还表示，目前美国房地产市场上的投资者增加可能是由于独栋住宅租金飙升。数据显示，投资者占10月买家的17%，高于9月的13%和2020年10月的14%，其中，全款购房者（all cash buyer）占24%，尤其是投资购房者，大多数都是现金全款购房。

 

库存供给量仅够2.4个月

 

NAR指出，可供出售房屋的短缺现象，在继续推高美国房地产市场上的房价，使首次购房者和低收入买家更难以负担得起房屋，且这一现象在短期不会缓解。

 

数据显示，10月底，全美有125万套待售房屋，同比下降12%，略低于9月份。按照目前的销售速度，美国市场上的房屋供应量只能满足 2.4 个月的销售。同时，10月份所有住房类型的现房价格中位数为 35万3千900 美元，比一年前上涨13%。这标志着连续116个月、或超过九年半的同比增长，是有记录以来最长的连续增长。

 

通常，在一个平衡的市场，天辰测速大约需要有6个月的房屋供应量才能维持价格稳定。

 

NAR的数据显示，天辰测速2020年美国的销售量约600万套，但2020年12月，其库存只有107万套，仅为1.9个月的供给量，创历史最低纪录。

 

 

美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武此前在接受第一财经记者采访时曾解释道，美国房市库存如此之低同次贷危机后房地产市场泡沫一度破灭有关。

 

“从上个世纪80年代开始，美国新房建成量每年平均是100万套独栋房，并在2006年高峰时达到160万套/年，2007年次贷危机之后美国房地产市场崩盘，随后新房建成量悬崖式下跌，跌到40多万套，一年跌了70%，随后就在40万~60万套之间徘徊。”陈跃武说，“近三四年，美国新房建成量缓慢回升，在疫情前的2019年再次回到160万套/年，但同时，从上个世纪80年代至今，美国人口增加了近60%，达到3.3亿人左右，原本房产需求量相应也应增加60%，才能达到供需平衡，但在过去十几年中，美国新房建成量较低，对房地产市场的供给端造成一个非常大的一个缺口。这个缺口不是一年能补上。”

 

他表示，如果要超过这个供给平衡点之上，大概还需要三五年时间，换而言之，如果要形成一个泡沫，就需超额供给，但现在这种局面没有出现，实际上根据美方数据，2011年到疫情前的2018年，房产供给量已经下跌将近50%，疫情后，从2019年到2020年，房产供给量又同比下跌34%，所以库存已经低到无可附加的程度，供给量只能满足2.5~2.6个月的销售，出现了严重的供给不足。

 

存量不足导致价格继续飙升。

 

“虽然同今年早些时候的狂热时期比起来，消费者在购房方面的竞争有所缓解，但目前价格仍在以两位数的速度上涨。”美国联邦信用联盟企业经济学家弗里克表示，房价上涨使低收入买家的处境尤其困难，因为高端市场有更多可用库存。

 

NAR数据显示，10月份，价格在25万美元至50万美元之间的房屋销量比一年前下降了2%，其原因是房屋数量不足以满足需求。

 

与此同时，价格在50万美元至75万美元之间的房屋销售额同比增长18%，而价格超过100万美元的房屋销售额则增长31%。

 

美国抵押贷款银行家协会负责经济和行业预测的副总裁肯（Joel Kan） 表示，这凸显了需要将更多房屋（包括现有房主和新建房屋）投放市场，以补充美国住房存量的必要性。

 

需要看到的是，目前虽然美国房地产市场需求强劲，但其开工仍然不足。美国商务部上周发布数据显示，10月房屋开工率较9月份下降0.7%。可作为未来房屋建设风向标的住宅开发许可增加了4%。

 

更多投资者“抱着现金”入场

 

NAR还称，另一个导致价格上涨的因素在于，有越来越多的人用现金购买房屋，这是投资物业后出租或度假屋买家的常用举措。

 

如前所述，10月购买的房屋中有近四分之一是全现金交易，这比一年前的19%有所上升。作为度假屋或投资物业被购买的房屋占 10 月份购买的房屋的17%，高于一年前的14%。

 

“在一些工作需求中，出现了可以在任何地方工作的灵活性趋势，这有助于美国一些地区的销售额增加。”云表示， “创纪录的股市和历史最高房价也显著增加了消费者的总财富，再加上远程工作的灵活性，这都提高了对度假区住房的需求。”

 

NAR表示，由于美国消费者财务实力增强，通过抵押贷款为购房融资的购房者和首次购房者继续在市场上进行竞争。其中首次购房者仅占10月份销售额的29%，低于一年前的32%。

 

云对此表示，任何在使用抵押贷款的买家，特别是如果他们要使用涉及更多的评估过程的联邦住宅管理局抵押贷款（FHA）等贷款方式，可能会发现很难与全款购房者进行竞争。