万科（000002.SZ/02202.HK）正在扩大跟投业务的适用范围。

 

6月14日晚，万科公告称，天辰注册链接地产、物业外的物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、企业服务、食品业务等非开发业务，将进行跟投机制的迭代。

 

这意味着万科的跟投机制将由以往的住宅开发销售业务进一步扩大至非开发业务领域。

 

跟投人员的初步划定范围为公司董事、监事、法定高级管理人员在内的所有员工，以非开发业务的核心经营团队、骨干员工为主；跟投资金来源为员工自筹。

 

跟投权益比例上限较住宅开发销售更高，整体提高了一倍。具体来看，跟投人员直接或间接持有的业务权益比例合计不超过 20%，对于万科股权比例低于 50%的业务，跟投人员直接或间接持有的权益比例还需不超过万科在该业务所持权益比例的 40%。未经董事会薪酬与提名委员会同意，单一跟投人员直接或间接持有的业务权益比例不超过 3%。

 

相比之下，住宅开发销售类项目跟投人员直接或间接持有的项目权益比例合计不超过 10%，对于万科股权比例低于 50%的住宅开发销售类项目，跟投人员直接或间接持有的项目权益比例还需不超过万科在该项目所持权益比例的 20%。单一跟投人员直接或间接持有的项目权益比例不超过 1%。

 

同时，住宅开发销售类项目引入了“杠杆”投资额度。历经几轮机制更迭后，跟投人员合计投入资金不超过项目资金峰值的 10%。

 

对此，有接近万科人士向第一财经记者表示，非开发主业多属于经营性业务，整体营收体量小、发展起步晚一些，更高的业务权益比例主要基于能激发非开发业务经营管理层及核心员工的积极性，促进多元化业务发展壮大。

 

万科在公告中表示，为加快非开发业务的发展，充分激发非开发业务经营管理层及核心员工的“当家人”意识，稳定和吸引人才，并推动公司内部资源协同，实现“一盘棋”长期稳健发展，更好的回报全体股东，公司拟对非开发业务的跟投机制进行迭代。

 

万科于2014年在业内率先推出项目跟投机制，天辰注册链接将项目经营成果与员工收益关系直接挂钩。此后数年间，跟投机制有在投资额度上限、跟投人员范围、机制等更迭调整。

 

在跟投制度实行一年后，各地项目陆续进入结算周期，万科管理层也在多个场合称赞项目跟投的效果。万科2015年度业绩报告显示，万科2014年累计实行跟投的项目有76个，跟投项目较非跟投项目开盘认购率增长4%，开盘周期缩短近5个月，首次开盘毛利率增长6%，同时营销费率大幅下降。

 

截至 2020 年底，万科累计有 1002 个项目引入跟投机制。2020年报告期内新获取的项目中，跟投认购金额为 37.45 亿元，占跟投项目资金峰值的 2.09%，占万科权益资金峰值的 3.48%。

 

跟投机制推行六年，万科净利润率2020年录得9.91%，近年来净利润率整体保持在10%上下。整体来看，万科已经摆脱了早期跟投机制推行后，少数股东损益占净利润的比例提升从而侵蚀净利率的影响。

 

值得一提的是，万科住宅开发销售业务实行的是特殊劣后机制。简言之，住宅开发销售类项目的必须跟投人员需以自己的必须跟投部分对应的跟投收益对万科劣后（追加的自愿跟投部分除外），优先赔偿项目亏损额度。目前，非开发业务的赔偿、退出机制等更多细则，仍有待进一步厘清。

 

另有万科内部员工人士向第一财经记者表示，物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、等均属于重资产、长周期项目，且年化内部收益率（IRR）远低于住宅开发，但是跟投业务权益比例却更高，能否充分激发员工积极性仍存疑。

 

以长租公寓业务为例，此前就有租赁领域负责人士向第一财经记者表示，长租公寓的回报率仅为1%-3%，一线城市普遍低于2%，而目前长租业务的融资利率普遍在5%以上，属于“挣慢钱”且风险不低的行业。万科董事会主席郁亮早前的表态似乎也能部分代表市场的真实情况。“从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了。”

 

上述万科内部员工人士进一步表示，经营性业务投资回报率并不太理想的情况下，员工是否愿意真金白银投入并长线持有极为考验投资定力和耐心。

 

“我个人对此并不持乐观预期，至少它算不上很好的投资选择。快周转、高回报的地产开发主业这几年就已经出现了跟投难以激发活力的疲态。”他以自身的亲生感受为例，向第一财经记者表达了看法和疑虑。

 

在2020年度业绩会上，万科管理层表示， 随着企业进入新的发展阶段，所需要的已经不再拘泥于传统地产板块的精英，而是高科技人才以及非地产板块的10分人才。这或许也更体现出万科未来想要成为一家怎样的公司。如今，非开发主业也引进跟投机制，至于能驱动多元化业务板块走向何方，成效几何仍有待进一步观察。