随着售楼处逐渐开放和需求释放，房地产行业逐步迎来复苏机遇，一二线城市楼市率先回暖。根据中国指数研究院统计，4月单月，TOP50房企拿地总额3102亿元，同比增长0.5%，环比增长105.0%；Top100房企拿地总额3882亿元，同比增长7.2%，环比增长108.9%。

 

“房住不炒”，房企纷纷变革谋求发展。有深陷高杠杆债务泥潭的房企，引入战投自救；也有龙头房企另辟蹊径成立产业基金，期望打通全产业链。

 

第一财经记者获悉，保利地产（600048.SH）与碧桂园（2007.HK）两大上市房企巨头已联手通过旗下的CVC（企业创投）设立房地产“产业链赋能”基金。

 

前有万科养猪，后有恒大造车，龙头房企跨界转型有越演越烈的趋势。据记者不完全统计，国内排名前20的房地产商，已有半数以上成立了专门的CVC、中心或部门等，以探索打造业务新增长板块。

 

房地产基金的投资逻辑

 

据悉，保利资本和碧桂园创投已正式宣布将发起设立一支规模50亿、首期10亿元的房地产“产业链赋能”基金，两者将共同进行后续的基金募资和管理。截至目前，多家市场头部专业投资机构已确认作为基石投资者加入。

 

基金的投资逻辑关系到投资回报率。保利资本副总经理李文轩对记者表示，“该基金的投资逻辑有三种：地产上游集采赋能逻辑、地产下游物业平台物业赋能逻辑、参与产业链已上市公司再融资逻辑。投资方向主要聚焦于产业链上下游，包括地产供应链的建筑装饰、建筑材料、建筑新工艺；家居消费；人工智能物联网（AIoT）及建筑信息一体化系统等多个赛道”

 

我国房地产业经过10余年市场化发展，已基本形成了一条多个行业相互依存的较长产业链。具体可以分为资金、土地、设计、开发、施工、销售和最后的物业管理等几大环节。整个链条中，资金贯穿始末，各大环节环环相扣，缺一不可。在经济转型的新形势下，中国房地产市场亦不得不面对互联网带来的挑战与机遇，产业也面临转型提升。

 

在谈及地产业基金与其他产业基金的区别时，李文轩指出，“地产产业巨大与产业链较长的两个特性，造就了地产产业链基金可覆盖产业与可赋能产业远大于其他一般行业。此外，其他产业链基金主要依托上市公司对于技术与自身业务的内生需求去着手布局，其核心是改善提升上市公司在成本与技术方面的竞争优势。而保利与碧桂园共同设立的基金布局除了保有普遍产业链基金的特征之外，其更在于结合地产、物业、教育、健康等多个业务场景，未来有望形成‘大地产行业的产业链生态集群’。”

 

不过，也有地产业的分析师指出，“地产业大而长的特质是把‘双刃剑’。制造企业、电商处于地产业的上游，是需求方。该基金投向多个赛道的话必然要有所侧重，张弛有度地进行投资，让一部分赛道的企业迅速受益基金的投资成为业务新亮点。若是考虑通过投资形成产业链生态集群，就不单是基金投资能轻易实现的。如人工智能物联网，需要依托芯片、5G等专业细分领域的技术基础来完成。”

 

嫁接资本赋能产业链能否“破局”

 

“国有和民营两家非常有特色的CVC展开全方位的投资合作，本身就是一件很有意思的事，双方能够牵手，除了彼此的业务协同度高。更重要的是，双方都在坚持做一家“研究型”的投资机构，且均在市场化中投入了大量精力。”李文轩称。

 

两家房企也不是投资界的“新兵”。天眼查显示，成立于2015年的保利资本，截至2019年12月，累计备案基金管理规模超200亿元。

 

“从成立之初，保利资本的投资主要布局集中在地产股权与PE股权两大方面——地产股权项目整体运作时间较快，天辰注册登陆已有多个完全退出项目；PE股权方面所投资项目中已有多家在今年申报IPO，预计可以于今年下半年完成IPO申报。”保利资本负责人对记者表示。

 

从此前的投资路径来看，保利资本已布局投资房地产业链上下游企业，包括麦驰物联、UIOT超级智慧家、固克节能、每日优鲜、大势智慧及青团社等。在物联网科技领域，保利资本还投资了滴滴出行、商汤科技、第四范式及聚云位智等。

 

碧桂园创投则是碧桂园集团从事股权投资的一级部门，全面负责集团除地产投资外的对外股权投资业务。截止目前，团队已累计投资116亿元人民币，包括贝壳找房、企鹅杏仁、蓝箭航天、塞飞亚农业科技、固克节能、快兔物流等企业。

 

克尔瑞公布的2020年4月百强房企销售额数据显示，4月多家房企销售增速回正，除了万科、融创、绿地、旭辉、金科等单月增速下滑明显，其余均基本持平或正增长，恒大、保利、世茂、金茂等单月销售增速均提升至10%。

 

尽管楼市、地市逐步回暖，头部公司拿地积极性明显提升。但市场似乎并不予以认可，板块更有着遭资金抛售的趋势。

 

五月以来，房地产开发板块（申万一级）板块内股价录得下跌个股共计90只，占比71.43%。而四月单月，天辰注册登陆板块内股价区间累计下跌的个股仅46只，占比36.5%。其中，万科A(000002.SZ)、阳光城（000671.SZ）股价本月累计下跌超5%；保利地产累计跌逾6%。

 

“2019年各大龙头房企净利率承压明显，但仍能保持一定增速的原因是当年财报结算的项目主要为2017年项目周转结束。随着2017年后政策调控到来，多家房企对2020年销售预期的增速相比19年进一步放缓，”前述地产分析师补充道，“因此，市场的表现或是担忧房企能否在二季度末追平预期增速表现。”

 

以保利为例，4月份销售情况简报显示，当月保利地产实现签约面积244.01万平方米，同比下降4.37%；实现签约金额375.89亿元，同比增加0.44%。销售情况环比3月稍有回暖，但尚未至上年同期水平。

 

传统房企开始往产业地产转型，令行业格局渐渐生变。保利和碧桂园此番联手设立产业基金，是处世不惊谋划全产业链，亦或是迅速“破局找到新增业务点值得关注。