用“没有最严只有更严”来形容海南这两年的楼市调控政策再精准不过了。

 

日前，海南省对外宣布一句听起来云淡风轻的“新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度”，宣告了这项兴起于1994年的的商品房销售制度被打破了。

 

头顶国际旅游岛、自由贸易区、国内首个自由贸易港等数个国家政策光环的海南省，是不少地产开发商打造旅游地产项目的不二之选，动辄超千亿元巨量资金押注于此。这轮取消现房销售制度直接将楼市调控的目标精准聚焦到了开发商。

 

业内人士认为，这也是为了更好规避资金借着建设海南自贸港的名义再度流入房地产，重蹈海南楼市泡沫覆辙，意在引导资金更好流入实体经济。同时，现房销售制度对于偏好高周转、高负债的房企来说提出了更大的资金链挑战。未来，中小房企或者楼市投机分子想再度掘金海南楼市的难度系数也越来越高。

 

提前围堵热钱炒楼

 

3月7日晚，海南省召开新闻发布会，除了宣布“对在海南已经拥有两套及以上住房的本省户籍和常驻居民家庭，天辰注册登陆停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房”外，最大的政策亮点莫过于“新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。”

 

这意味着海南成了国内首个宣布全域推行现房销售制度的省份。

 

海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃称指出，此举是为了遏制投机炒房，防止居民占用过多社会公共资源，从而“为自贸港建设提供充分的空间要素保障”。

 

海南省近两三年持续进行楼市调控，且部分政策的严厉程度引领全国。

 

2018年3月30日，海南发布“全国最严”的楼市调控政策——海南本省户籍居民家庭，在海南省范围内只能购买1套住房；而且首付不低于七成；在3月30日之后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

 

2018年4月22日，海南楼市调控再度加码，对商品住宅“全域限购”，严格限制外省户籍人士购房。楼市调控政策所涉人群也由海南省内扩围至省外。

 

“史上最严限购令”发布后，海南省房地产市场的调控效果可谓立竿见影。

 

2019年，海南省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价稳定在每平方米1.5万元左右。2018年，房地产总投资、销售面积、销售额等多项地产开发核心指标均录得两位数下降。

 

相较之下，调控前的2017年，海南省房地产开发投资/固定资产投资占比高达49.7%，领跑全国。

 

“‘全域限购’政策出台后，在海南区域投资的房企整体销售业绩同比下降40%左右。价格走势方面，海口、三亚等为代表的海南城市，楼市价格稳中有降。”中国指数研究院海南区域负责人士在接受第一财经记者采访之际坦言，“史上最严限购令”政策对海南楼市“降温”作用显著。

 

言及2018年前后的这轮楼市调控，海南省省长沈晓明在多个场合表示：海南房地产的销售对象，已经由岛外居民为主，转变为岛内居民和引进人才为主。

 

继2018年楼市调控聚焦于促进房产所售群体转变之后，天辰注册登陆海南省推行现房预售制也意味着调控对象精准锁定至地产开发商。

 

近一个月来，无锡、西安、衡阳、东莞、山东等多省市出台涉土地出让金缴纳方式和期限、放松预售条件、拓宽融资渠道等纾解房企资金压力。海南是时下国内唯一一个反向升级调控楼市的省份。

 

预售制度下房企开工建设一般6个月可达到销售条件，交房一般是3年。现房制度等于给房地产市场直接按下了“刹车键”。

 

现房销售制度一方面将增加开发商的资金压力，另一方面将降低开发商的周转率。如果全面实行现房销售，房企通过预售款项偿还开发贷和进行后续开发的环节就被切断了。对地产商而言，建设开发阶段的资金需由自筹资金和外部贷款弥补，且这些款项使用周期均会被拉长至项目完工销售，项目周转率将被迫下降。

 

这对于习惯了高周转模式操盘、高资产负债率且现金流比较紧张的房企来说不啻为不小的考验。目前，仅中国金茂(00817.HK)在深圳打造的龙华金茂府采用了现房销售。

 

深圳市经典阳光置业发展有限公司海口分公司总经理蔡志喆表示，对于资金撬动能力有限的小地产开发商或者寄望打着立足建设海南自由贸易港的名号，以行炒作楼盘之实的投机主义者来说，分羹海南楼市难度系数越来越大。

 

对于购房者来说，与开发商的合同纠纷、质量投诉、减配降标、延期交房、虚假承诺、违规销售等维权纷扰也有望减少，利好楼市规范化、透明化、健康化。海南楼市大跃进时期相伴出现的烂尾楼等房企资金链断裂情况也有望得到缓解。

 

由于现房销售制度主要适用于新出让土地，中原地产首席分析师张大伟也表示，房企手中大多储备有1-2年存量土地、在建工程，政策当前尚不会对海南楼市产生明显影响，后续会逐步显现调控效果。

 

或引导资金进入产业

 

海南是不少地产商布局旅游地产业务的重镇。

 

号称“中国第一盘”的雅居乐（03383.HK）清水湾项目便位于海南三亚，其单盘销售额一度贡献雅居乐年度销售金额的20%左右。

 

类似的还有中国恒大（03333.HK）的儋州海花岛、融创中国（01918.HK）的万宁日月湾等数个龙头地产商投资金额达数千亿元的知名旅游地产项目均落址海南。

 

2018年，海南实施“全域限购”之后，地产开发商在海南业务或多或少受到影响。中国恒大、碧桂园（02007.HK）等不少房企当年在海南的成交额腰斩。不少房企为对冲全域限购“黑天鹅”，纷纷调整旅游地产业务重心至云南、广西。

 

“至少三分之一的海南房地产从业人员，都在2018年离开了海南，大多被调往邻近的粤港澳大湾区、广西、云南；不少房企直接将旅游地产业务的重点布局区域转移至同处南方滨海区域且旅游资源丰富的广西、云南。”一家龙头房企高管告诉第一财经记者，自全域限购以来,房企对海南楼市，尤其是住宅楼市的投资基本持战略收缩的态度。

 

外部数据显示，海南省2019年商品住宅供应面积809万㎡，同比下降24%；成交面积781万㎡，同比下降40%；价格14624元/㎡，同比微跌4%。截至2019年末，住宅库存1479万㎡，按照12个月平均去化65万㎡计算，住宅去化周期微涨至23个月，但仍处于2015年以来低位。

 

与住宅楼市行情稳中下行并遭遇政策围追堵截相反的是海南产业地产的升温。

 

以土拍市场为例，海南2019年土地出让金额录得近年新高，突破300亿元。但其中，市场化住宅用地成交量少，主要以棚改回迁房用地为主，商服类用地成为市场主流。在三亚等部分城市2019年一度出现房企拿着巨量资金也没有纯住宅用地出售的情况，顶多是类似于自持性租赁住房、科技城配套等少量居住用地在售。海南省破除“房地产一业独大”的决心由此可管窥一斑。

 

在经济下行压力较大且产业基础比较薄弱的现实面前，海南敢于“去地产化”赖以顶层政策支持。

 

从2018年4月，《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》提出海南要建设国内第12个自由贸易试验区和中国特色自由贸易港,海南便确定了国内最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动。在土地总量恒定前提下，海南要大力发展产业，只能充分利用存量土地。

 

随后，海南产业架构方向也愈趋明晰。海南发展自贸港不是效仿珠三角，走“港口经济+制造业”的路子，而是转向打造旅游业、高新技术产业、现代服务业为代表的第三产业。

 

2019年，以中国金茂、招商蛇口（001979.SZ）、中粮集团、中国交建（601800.SH）、中国国旅（601888.SH）等为代表的央企是海南省土拍市场最活跃的军团。央企集团军均有不同程度涉足海南省科技园、创意园区、免税店等商服用地、产业用地的打造。相较之下，中小民营房企显得沉闷得多。

 

“在自贸港顶层政策驱动下，海南还处在搭建产业结构前期，央企一方面资金实力更雄厚，另一方面也能更好地服从海南发展第三产业的需要。”海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路向第一财经记者表示，央企集团军打头引导自贸港产业结构搭建接下来会是个趋势。

 

对于海南此番首破国内房屋现售制先河，国内其他城市是否会跟进，业内持谨慎态度。

 

这一方面是基于海南石油、天然气等海洋自然资源和亚热带生态岛资源禀赋独厚，可以大力发展海洋产业和现代亚热带产业，这些条件是广西、云南、江苏、浙江等诸多沿海省份所不具备的。另一方面，这也与海南作为国内首个自由贸易港的战略定位分不开。

 

同时，当前楼市调控主基调是“房住不炒”，实现房地产市场的平稳运行。此时取消预售制势必会造成对部分房企的冲击甚至毁灭性打击，易引发经济的系统性风险。

 

“预售制利好购房者话语权，长远看取消是必然趋势，但是最好的时机，应该是房价处于上涨周期的节点，就目前房地产的趋势看，房价短期内上涨的周期基本结束，过去三年累积的高杠杆已经让很多开发商面临资金压力问题。”王路坦言，短期内国内其他省份跟进海南现房销售政策的可能性不大。