2019年以来，政府继续增强房地产调控，坚持“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手腕”等准绳。与此同时，房企的融资环境继续坚持收紧的态势，今年5月以来，发改委、央行、银保监会陆续对房地产信托、房企海外发债、银行房地产业务等融资环节释放增强监管信号。

 

房地产融资标准政策密集出台，房企在拍卖拿地、土地开发、楼盘预售等多环节的融资均加大约束。随着房企偿债顶峰期到来，房企面临偿债压力增加和融资渠道缩紧的双重压力。2019年前三季度，受房地产调控政策的严厉和融资收紧的影响，行业整体范围增速显着放缓。

 

作为资金密集型行业，天辰注册链接融资才能关于房企运营起着关键作用，融资本钱的上下直接影响到其盈利程度。而房企控股属性的不同，从会影响其融资本钱和融资范围。《2019-第一财经中国上市房企价值榜》，针对上市房企的融资本钱、公司性质和筹资活动产生现金流入三项指标，综合评判房企的融资才能。

 

表1：2019年A股上市房企融资才能表现排行榜TOP10

 

 

融资本钱与企业利润息息相关，融资本钱越低，则企业的利润空间就越大，反之则利润空间就越小。经过对融资本钱停止合理控制，能够有效改动企业利润程度。A股上市的样本房企中均匀融资本钱为6.45%，同比提升0.62个百分点，行业整体融资本钱增加。而入榜的10家企业中，一切企业的融资本钱都低于样本企业6.45%的均值，TOP10的融资本钱均值仅为4.91%。其中万科以3.73%的融资本钱，成为A股上市样本房企中融资本钱最低的企业。

 

假如说融资本钱是房地产企业融资活动质的表现，那么企业筹资活动的现金流入则表现了融资活动量的表现。企业在快速追求范围开展时，需求资金作为增长的根底推进前行。从所筹集资金的量来看，2019年上半年A股上市样本房企经过筹资活动产生的现金流入到达9860亿，均匀流入金额182.59亿元。而入榜的10家企业，筹资活动流入的现金流量均匀在399.36亿元左右，远超行业均匀融资范围。其中绿地控股以780.83亿元的筹资活动现金流入位列融资范围第一。

 

在中国的房地产企业中，依据控股股东的资产所属关系，分为央企、国企、私营企业和混合一切制企业等。企业性质是金融机构等借贷方在停止借贷时的判别指标之一，这些背景股东将会对企业在诚信、偿债才能等方面停止背书。从企业性质来看，入榜的10家房企全部具有央企、国企背景，这也充沛显现了央企、国企等企业融资的资源优势，特别是在2019年房企融资渠道不时收紧的背景下，房企背景的影响要素愈加突出。

 

招商蛇口：销售增长稳健，融资优势明显

 

2019年上半年，招商蛇口凭仗4.91%的融资本钱，678.42亿元的筹资活动现金流入，入围A股融资才能TOP10榜单。

 

作为招商局集团旗下城市综合开发的旗舰企业，招商蛇口以共同的“前港-中区-后城”综合开展形式，全面参与中国以及“一带一路”重要节点的城市建立。2019年上半年，招商蛇口完成签约销售金额1011.92亿元，同比增长34.75%；停业收入166.87亿元，同比减少20.49%，主要是由于结转面积及结转单价同比减少；销售毛利率和净利率分别为37.88%和28.94%，总体运营情况良好。

 

作为一家央企，招商蛇口具备政府的信誉背书，在取得低本钱融资方面具有先天优势。同时，招商局集团作为招商蛇口的控股股东和实践控制人，旗下具有一批横跨实业和金融两大范畴的优秀企业。集团内部的资源互补和协作，为招商蛇口低本钱、多渠道地取得资源和融资起到了良好的辅佐作用。

 

与此同时，招商蛇口积极拓展各类新融资渠道，上半年陆续发行两期超短期融资券，总额合计50亿元，票面利率分别为2.98%和2.80%，为同期房地产企业市场发行超短期融资券最优利率；发行国内首单储架式长租公寓CMBS产品，启动50亿元供给链 ABS 储架注册的各项准备，并经过深交所审核获得无异议函。公司综合资金本钱仅4.91%，处于行业低位。

 

图1：融资本钱较低的10家A股房企

 

2019年上半年，招商蛇口筹资活动现金流入678.42亿元，融资范围同比根本持平。2019年以来，招商蛇口继续深化拓展，坚持一城一策，投资节拍平稳。公司上半年经过“招拍挂”新增项目29个，增加土储建面383.31万平米，其中一二线城市投资额占比近90%。在市场下行周期，招商蛇口能以较低本钱获取大范围的资金，证明了其具备较强的融资才能。

 

表2：A股上市房企筹资活动现金流入排行榜TOP10

 

万科：投资审慎，融资流入减少

 

作为地产行业龙头企业，万科集团2019年上半年业绩维持稳定增长。完成销售金额3340.0亿元，同比增长9.6%；完成销售面积2150.1万方，同比增长5.6%。公司在41个城市的市占率位列当地前三。

 

调研期内，万科的融资本钱仅为3.73%，在行业内处于最低程度。一方面是由于2017年深圳地铁集团成为万科第一大股东后国资背景的加持，另一方面是得益于万科本身高效多样化的融资手腕。作为国内第一个上市的房地产企业，万科的资本运作程度处于行业抢先位置，除了在股票市场上直接融资外，万科具有更多高效率的资金募集手腕。目前，万科的融资渠道主要有银行贷款、股票发行、发行可转债、房地产信托，以及经过高周转疾速销售从购房者手中收回资金、大股东自持和寻求协作等多种方式。在注重银行贷款和资本市场再融资的方式的同时，万科也愈加注重融资的创新，比方引入海外基金、海外发行票据、外资银行贷款等。

 

从融资范围来看，今年上半年万科筹资活动现金流入明显减少，仅为332.15亿元，同比减少62.17%，与2018整年相比，仅占2018年公司融资活动现金流入的19.62%。融资范围降落主要是由于今年上半年拿地投资态度审慎，相比去年同期，今年上半年拿地项目个数从117个减少到54个，拿地明显回归一二线，而且权益占比明显提升。截止报告期末，公司权益土储建面约9634万方。

 

 

从万科的融资构成来看，利息较低的银行借款占比59.2%，对付债券占比为25.7%，其他借款占比为15.1%。分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比38.9%，浮动利率负债占比61.1%。有抵押的有息负债钱59.7亿元，占总体有息负债的2.7%。

 

图2：截至2019年上半年万科债务构造

 

首开股份：中型房企代表，开展潜力较大

 

首开股份凭仗5.38%的融资本钱和296.96亿元的筹资活动现金流入范围，天辰注册链接入围A股融资才能TOP10榜单，在中型房企中位于前列。

 

首开股份2019年上半年销售金额达403.9亿元，较去年同期上涨31.24%。停业收入232.45亿元，同比增长32.49%，归母净利润20.64亿元，同比增长54.17%。业务开展快速增长，朝着全年千亿销售方案迈进。

 

首开股份的融资本钱自2015年来处于逐步降落的状态，今年中期均匀融资本钱为5.38%，较去年根本持平，明显低于主流上市房企均匀融资本钱均值6.45%。这主要得益于公司有效天时用多渠道、多品种融资工具，低本钱发行各类债券融资产品，并增强与国内龙头保险公司战略协作，同时持续推进资产支持专项方案、增强供给链保理融资、充沛发挥传统银行融资潜能。

 

图3：2015年-2019年上半年首开股份融资本钱

 

今年上半年，首开股份筹资活动现金流入296.96亿元，同比增长12.76%。首开股份2019年上半年拿地金额为151.9亿元，拿空中积为141万㎡，与2018年同期相比拿地力度有所加大。作为北京市属国资房企，首开股份自2007 年重组上市之后积极革新，深耕北京、并积极向外扩张，推进销售快增，成为国内首家千亿中央国资房企。

 

首开股份在总资产、净资产、停业收入和净利润等各项指标上，均遥遥抢先于其他北京国资房企，赋予其在14 家北京国资房企的横向整合中具有明显优势，近期首开集团兼并房地集团也或预示整合的开端，有望进一步扩大优质土储，将来开展潜力较大。