2019年上半年，房地产市场降温明显，过去的火爆局面难再演出，房企运营情况持续分化，行业竞争不时加剧。面对降温的市场和收紧的融资渠道，迈入新开展阶段的房地产企业，可以保有较高程度的盈利才能变得愈发重要。

 

为了在新的市场环境中，对投资者提供战略参考作用，天辰注册链接降低其投资风险，进步资金应用效率，第一财经以行业洞察者的身份，重磅推出《2019-第一财经中国上市房企价值榜》。榜单从房企盈利才能、资本市场表现、融资才能、企业范围、偿债才能、运营才能等六个维度停止数据搜集解读、模型计算，细致展示中国房地产企业在六个维度的表现与开展，并持续发布相应维度的TOP10榜单。

 

关于股权投资而言，资金的报答是投资人最为关注的，这就表现在投资标的的盈利才能上，是判别企业能否具有股权投资价值的重要要素之一。在此次揭晓的《A股上市房企盈利才能榜单》中，我们采用了净资产收益率（ROE）、总资产报酬率（ROA）、销售毛利率、销售净利率四个指标来停止诠释，以求反映企业运营活动对股东报答的表现。经过对样本企业四个有关盈利才能指标的比拟，以及赋予相应的权重，最终肯定了2019年A股上市房企盈利才能TOP10。

 

依据公开数据统计，2019年上半年我国A股上市样本房企净资产收益率ROE均值5.93%、总资产报酬率ROA均值1.98%，较去年同期分别降落0.35%及0.2%，同比略有下调，主要缘由是半年来楼市调控趋严以及市场张望心情较重招致楼市销售遇冷，房企利率降落；房企融资本钱增加；以及大局部房企急于扩展范围而牺牲了局部利润。其中浙系房企荣安地产由于归母权益较低，其净资产收益率到达11%，再加上低土地本钱带来的高销售净利率，使得它在盈利才能方面表现不错。

 

销售毛利率方面，A股上市样本房企销售毛利率均值35.87%，相比去年同期小幅上涨0.31%；销售净利率均值10%，同比降低1.3%。面对状况复杂的市场，房企融资本钱、销售费用等增加，招致呈现毛利率同比根本持平，但净利率呈现降落的状况。上半年，A股上市样本房企中净利率低于10%的企业共有31家，但这一数字在去年同期为28家。华联控股、中华企业由于土地结转增加，带动销售毛利率和净利润二者指标上涨。苏宁环球则以72.57%的高销售毛利率，超出样本房企均值一倍有余，同时加上目前持有的117万方土地储藏，整体开展持续性良好。

 

对照来看，2018年A股上市房企价值榜前十强中，只要招商蛇口、华夏幸福两家房企挺进了今年盈利才能前十强。其他上榜盈利才能TOP10的房企有大悦城、华联控股、荣安地产、广宇开展、苏宁环球、陆家嘴、中华企业和北辰实业。从巴菲特看重的净资产收益率来看的话，华夏幸福以18.71%的数值排名榜首，大悦城15.64%、广宇开展13.68%紧随其后。而擅长运营和融资的绿地控股固然受其他指标影响，未能入围盈利才能TOP10，但其ROE到达12.4%，远超A股上市样本房企ROE均匀程度，排位A股上市房企ROE第五。总的来看，在今年的榜单当中，既有以稳定的盈利才能据守多年的老牌房企，也有初次上榜的新晋黑马，房企盈利才能分化明显加剧。

 

华夏幸福：销售范围下滑，盈利才能维持高位

 

作为一家业务共同、业绩优良而稳健的公司，华夏幸福的高盈利才能在业内得到普遍认可，天辰注册链接主要得益于其产业新城形式的强劲动力和产业开展才能的抢先优势。聚焦产业新城运营商这一定位，华夏幸福秉持“以产兴城、以城带产、产城交融、城乡一体”的开展理念，创新晋级“政府主导、企业运作、协作共赢”开发性PPP形式，在规划设计、土地整理、根底设备建立、公共配套建立、产业开展、城市运营等范畴，为城市提供全生命周期的可持续开展处理计划。目前其主停业务分为产业新城业务、产业小镇业务、房地产开发业务三类。

 

2019年上半年，华夏幸福完成营收387.3亿元，同比增长10.7%，归母净利润84.8亿元，同比增长22.4%，其中产业新城业务毛利润占比达54%。期内公司毛利率和归母净利率分别为48.7%和21.9%，较去年同期提升2.9%和2.1%。截止报告期末，华夏幸福已在全国15个中心都市圈累计规划近80座产业新城。

 

从盈利指标来看，由于利润有所提升，2019年上半年华夏幸福ROE到达18.71%，同比进步0.85%，净资产同比增长15.8%，净利润则同比增长22.44%。由于利润增长速度超越总资产增长速度，其上半年ROA为2.92%，同比进步0.31%。华夏幸福的ROE在A股上市样本房企中排名第一。

 

除此之外，华夏幸福2019年上半年毛利率为48.73%，较上年同期增加3.06%；扣非净利率21.9%，同比增加2.42%，盈利才能稳步提升。

 

截至上半年末，华夏幸福在全国范围内规划了15个中心都市圈，构成了“3+3+X”的战略格局。作为从河北省生长起来的企业，华夏幸福发挥在京津冀积聚的十余年产业新城运营经历，聚焦中心城市群，在不时high实稳固京津冀规划优势的同时，推进产业新城的“异地复制”，事业幅员从区域性逐步扩展至全国中心城市群。2019年上半年，由于之前资金慌张招致拿地推盘缺乏，华夏幸福销售额约640亿元，同比降落约20%，其中产业园区结算收入增加5.3%，房地产销售降落26.7%。但在总体销售面积同比减少24.7%的同时，京外销售面积却较2018年逆势提升了12%；环京以外区域的销售额同比增长16.82%，在总销售额中的占比从2018年的39.94%大幅提升至58.21%，反映环京以外项目对华夏幸福业绩奉献加大，产业新城“异地复制”效应明显。

 

在拿中央面，华夏幸福动作显着加速，上半年拿地金额123亿元，同比增加69%；拿空中积246万方，同比增加66%。截至2018年末，华夏幸福持有待开发和在建未售土储1398万方；估计2019年新开工面积1198万方，较上年方案同比减少39.8%。上半年企业销售及推货量减少，但拿地加速，估计将来推货量会有所上升。

 

陆家嘴：多元业务助力盈利才能提升

 

陆家嘴是一家十分典型的多元化企业，多年来以房地产销售为主业，同时旗下租赁业务、金融业务、物业管理业务等并行开展。多元化的业务开展形式，促就陆家嘴呈现出了高毛利率的特征，为陆家嘴在房地产市场“白银时期”里取得更为稳定的业绩增长点，平抑了行业风险，提升了本身的盈利才能。

 

以“商业地产+商业批发+金融效劳”一体化开展为开展形式，陆家嘴积极打造“以商业地产为中心，以商业批发和金融效劳为两翼，以浦东、天津、苏州为三城”的“一核两翼三城”开展格局。商业地产方面，依据2019年半年报披露，陆家嘴在营物业面积为264万平。将来随着上海国际金融中心建立推进，其持有物业价值、出租率和租金有望不时上升。同时在金融效劳方面，陆家嘴2017年完成了陆金发100%股权的收买，一举取得证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构。

 

据统计，陆家嘴期内住宅物业合同销售额和合同销售面积分别同比降落12%和23%至6 亿元和1 万平方米，对应销售均价52744 元/平方米，同比增长14%。思索到其上半年新开工面积13.67 万平方米，有望为下半年增加可售资源，估计下半年销售有望边沿回暖，但全年销售相较行业其他可比房企仍偏弱。

 

陆家嘴期内完成停业收入81.89亿元，同比增长23.87%，其中房地产销售收入49亿元，同比增长27%。期内房地产销售业务毛利率进步14%至59%，带动税后综合毛利率进步6%至46%，税后毛利润同比增长41%。去年同期陆家嘴处置子公司前绣实业50%股权，带动2018年上半年投资收益大增至14亿元，受该基数影响公司期内投资收益同比降落85%至2亿元，拖累归母净利润同比仅增11%。

 

2019年上半年，陆家嘴毛利率58.62%，在行业中属于较优程度，在A股样本企业中排名第四；扣非净利率23.33%，排名第五。总体来看，陆家嘴日常运营活动盈利才能较高，主要是由于其多元化业务具有多项高毛利率业务，如房地产租赁业务在主营收中占比18.5%，毛利率高达79.61%，金融业收入在总营收中占比12.53%，毛利率到达61.82%。陆家嘴ROA和ROE分别为4.94%、12.57%，在A股样本企业中分别位列第三、第四。与去年同期相比，净利率明显降低，主要是由于三费占比上升以及本年投资收益降落所致，但整体来看，陆家嘴盈利才能十分优秀。

 

大悦城：业绩高增，结转提速，盈利才能改善

 

2019年大悦城与大悦城地产的重组最终落地，重组后大悦城构成以商业地产、住宅地产为主业，涵盖酒店、长租公寓、旅游地产等创新业态的全产业综合地产开发平台，创始了“持有+开发”、“产品+效劳”双轮双核的开展形式。立足环北京、环上海、环深圳三大中心城市群，大悦城重点关注以长江中游城市群、成渝城市群、一带一路沿线为主的中心城市及高潜力城市继续开展。

 

房地产开发业务销售方面，大悦城上半年完成销售金额254 亿元，同比增长62.9%，已完成600 亿销售目的的42%；销售面积112万方，同比增长115.8%；销售均价22700元/平，较上年下滑9400元/平，主要由于销售构造缘由，成都、南京、沉阳以及三线的绍兴、嘉兴等城市销售均价偏低拉低了总体均价，但仍处于较高程度。销售构造来看，上半年销售金额主要由一二线城市奉献，其中一线占比39%，二线占比43%，三线占比18%；详细城市来看，北京销售金额61.9亿元，占比高达24%，其次为苏州，销售金额24.2亿元，占比10%，上海销售奉献排第三，占比为8%，销售金额19.3亿元。依据相关机构测算，大悦城全年推货方案约1000亿左右，下半年为推货顶峰期，推货比例约65%，估计能够顺利完成全年600亿销售目的。

 

上半年大悦城完成停业收入182.7亿元，同比增长103%，完成归母净利润19.3亿元，同比增长42%。上半年停业收入大增主要缘由在于占82%营收比重的开发业务结转提速，上半年开发业务结算收入同比增长139%。而归母净利润增速不及营收增速的缘由在于去年同期出卖W酒店完成11.7亿元投资收益，招致去年同期净利润基数较高。瞻望全年，大悦城结转节拍有望坚持，从而带动业绩高增。

 

大悦城上半年盈利质量改善，毛利率同比提升3.46%，其中开发业务毛利率47.8%，同比提升3.61%，估计全年开发毛利率仍坚持较高程度，明年毛利率存在一定压力，但今年所获地块本钱较低，估计往后销售毛利率仍可维持在较好程度。此外，费用管控效率也有所提升，期间费用率较上年下滑7.22%至10.34%，主要缘由是完成重组后企业融资范围降落，负债率降低，财务费用率降低。在净利率方面，大悦城销售净利率16.35%，但由于企业重组中触及多项非经常性损益项目，扣非净利率仅为8.02%，低于样本企业均匀程度，对其整体的盈利才能产生一定影响。

 

2015年H1-2019年H1大悦城毛利率、净利率变化

 

 

2019年上半年，大悦城ROA、ROE分别为4.10%和15.64%，属于行业前列，ROA同比增加6.57%，ROE同比增加1.89%。ROE增长主要是受企业重组、整合后收入、利润增加和结转提速的影响；ROA增长速度明显快于ROE，除企业盈利增加这一缘由外，还由于大悦城完成重组后有息杠杆大幅降落的影响。整体来看，上半年大悦城业绩高速增长，结转提速，盈利才能持续向上。