8月25日，佳兆业集团控股有限公司（下称“佳兆业”，01638.HK）发布2021年中期业绩报告。

 

报告期内，佳兆业营业收入300.7亿元，同比增长34.8%；净利润30.8亿元，同比增长30.5%；核心净利润39.3亿元，同比增长28.9%；毛利率和核心净利润率分别为30.9%、13.1%，保持行业较高水平，“三道红线”已经提前达标。

 

同时，公司上半年总土地储备约3114万平方米，总货值约7347亿元，其中城市更新贡献土储货值占比约为47%。佳兆业在粤港澳大湾区的土储货值约5580亿元，占比76%；较为充足且优质的土储可以支撑佳兆业集团未来几年的发展，天辰登录网址也有利于其持续践行降杠杆战略并为应对市场环境变化提供足够的腾挪空间。

 

截至上半年末，公司已经实现销售638.5亿元，已经完成全年目标49%。集团下半年预估可售货值有1270亿，集团管理层表示，公司将加快推盘节奏，尤其是在深圳、广州等核心城市有多个项目陆续入市，有充足的信心和实力完成全年1300亿元销售目标。

 

“三道红线”由“黄”转“绿”

 

2021年上半年，佳兆业经营业绩大幅提升，关键利润指标全面增长。

 

佳兆业的毛利为92.78亿元，天辰登录网址同比增加23.1%，与之对应的毛利率下滑了近3个百分点至30.9%；净利润30.79亿元，同比增长30.5%；净利率和核心净利率分别为10.2%和13.0%，均与上年同期持平。

 

在“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中管理下，房企保持流动性合理充裕显得尤其重要。

 

上半年，佳兆业总负债2376.62亿元，总资产3191.12亿元，资产负债率74%，较期初减少1个百分点。在现金流方面，截至期末，佳兆业的现金及银行存款为487.4亿元，较去年同期增长20.4%，较去年末增长3%。

 

在“三道红线”方面，佳兆业扣除预收账款的资产负债率为69.9%，较期初的70.1%减少0.2个百分点；净负债率较期初下降2.4个百分点至93.7%，现金短债比（剔除受限制现金）为1.53倍，从去年底的“黄档”降至“绿档”。

 

在借款余额上，做到了真正的降杠杠，集团有息负债三年增长率仅为3.8%；在借款种类上，集团银行借款占比29%，较2020年年末提升5个百分点；在借款期限上，集团有息负债中一年内到期的债务占比20.2%，相比2020年上半年减少5.8个百分点，债务期限结构优化明显。

 

在融资渠道上，通过积极拓展境内外融资渠道，目前集团在境内已获银行授信1400亿元，并首次发行了人民币3亿元境内长租公寓专项债；境外除发行优先票据外，也完成了供股，集资约25.9亿港元。

 

上半年，为防范化解单笔票据规模过大导致的外债风险，延长债务久期，集团通过要约交换和未经修改的荷兰式拍卖要约收购方式，将2024年6月30日到期的30.5亿美元债中的8.04亿美元延长至2025年到期。截至2021年6月30日，该笔票据的余额为22.5亿美元，降低集团再融资的风险。

 

值得一提的是，今年以来，房企商票到期未兑付问题可谓“一波未平，一波又起”。

 

根据上海票据交易所数据显示，TOP19房企2020年的总体商票承兑余额达到3355.7亿元，同比增长36.6%，大于国内总体商票承兑余额24.6%的增速。目前，近60%房企都在使用商票进行材料采购、工程款支付等。在融资环境收紧的大背景下，房企签发商票可以缓解短期现金流压力。因此，负债水平较高、现金流紧张的房企，利用商票进行融资的动机更为强烈。但是，实际中，不少房企在利用商票进行融资，发挥商票的经营杠杆作用的同时，并未加强现金流管理。如今，传统融资渠道持续收紧，房企资金链普遍承压，票融的房企也被认为面临更大的去杠杆压力。

 

相比之下，佳兆业成立至今，几乎不使用商票融资。这也反映了集团财务管理长期审慎稳健的思路。

 

言及佳兆业下半年在降负债方面的财务计划，集团首席财务官吴建新表示，在降负债方面，佳兆业仍将主动控制有息负债规模，调节长短债结构:审慎稳健投资，必须拿有现金流且有利润的项目，引入战略投资者，优化资本结构；充分利用大运营管理体系，狠抓“精细化管理”，降本增效，提升产品溢价能力、加快供货、销售及回款。

 

城市更新全年转化货值预计翻番

 

时下，房企利润率下滑，已成行业共识。房企的整体毛利率水平从2018年起出现下滑趋势。此轮房地产调控始于2016年下半年，2017年开始，部分重点城市开始执行土地限价政策，即土地从挂牌开始，就已规定了未来地上住宅的销售限价。但纵观过去三年的土地市场，整体地价仍呈上升趋势，“上有限价封顶，下有地价上行”，房企利润空间必然被挤压。同时，国内重点城市“供地双集中”政策的实施，房地产行业的逻辑和格局正在发生变化，类似于佳兆业这种集团多元拿地的房企，被认为更具有优势。

 

佳兆业在城市更新领域已经形成了自身的核心竞争力。佳兆业深耕城市更新行业22年，成功打造项目40多个，在经验、理念、团队、模式、规模等方面的综合实力领跑行业，已经连续三年获评 “中国房地产城市更新优秀企业”，领先地位持续巩固。

 

郭英成指出，城市更新最核心的问题是它的价值观和理念有所不同，特别是对于城市更新领域的城市规划。

 

“特别是在城市规划前期，包括拆迁过程、后期的入伙、物业的经营管理等。首先，要下真功夫，佳兆业用风险精神，包括责任来支持拆迁户和村民的可持续发展，有超前的预见性和先天性来对外服务；在政府批准以外，佳兆业也有一个规划，每年都会增加五到十亿元来支持基础设施建设，包括刚才讲的教育配套等，有效提升整个片区，使整个城市片区的功能更加完善，对可持续发展、对共同富裕，佳兆业希望作出更大更卓越的贡献。”郭英成表示，佳兆业城市更新的理念不是简单的拆除重建，而是城市综合运营服务商，核心逻辑是经济、社会、生态、文化、科技“五位一体”的更新和进步。

 

截至2021年6月30日，佳兆业总土地储备约3114万平方米，总货值约7347亿元，其中城市更新贡献土储货值占比约为47%。城市更新项目新增转化可售面积约112.5万平方米，新增货值约727亿元，转化货值已超2020年全年，转化效率明显提升。下半年预计还将转化155.2万平方米，对应货值超742.1亿元，预计全年转化货值较2020年将翻倍增长。

 

报告期内，佳兆业新增地块15幅，应占计容建筑面积约246万平方米，与去年同期相比减少12%；土地收购权益代价同比增长12%至252亿元，拿地成本有一定上升。佳兆业拿地销售比达39.47%，处在监管要求的40%“红线”的边缘。

 

与往年稍有不同的是，“十四五”规划纲要明确提出要“实施城市更新行动”，从2021年起全面铺开。8月10日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（下称“《征求意见稿》”），提出要防止城市更新变形走样、要应留尽留、防止大拆大建等意见。

 

在佳兆业集团董事局副主席、总裁兼执行董事麦帆看来，《征求意见稿》的出台正当时，预计下一步可能还会有更多的特区合理的实施细则。

 

麦帆进一步解释称，城市更新希望走高质量发展之路，新政有助于行业规划和发展。新政策对城市更新实施主体能力提出了更清晰的、更高的要求，佳兆业核心优势在今后应该更加凸现。

 

在更新拓展方面，佳兆业会继续深耕粤港澳大湾区，加速城市更新模式全国复制。未来一到道两年，集团将转化城市更新项目预计可售面积382.8万平方米，对应的货值超过1400亿元，为集团的高质量发展提供强有力的保障。