风云震荡中，金科股份(000656.SZ，简称“金科”)一季度实现销售额264亿元，销售面积271万平方米，已逐步恢复至上年同期近九成；营业收入约76.27亿元，同比增长19%；净利润5.06亿元，同比增长125%。

 

危机中仍能保持韧性，是金科多年实力积淀的自然结果。过去一年，金科实现全口径销售额1860亿元，位居行业第17名；销售面积1905万平方米，位居行业第8名；全年营业收入678亿元，连续9年保持高增长。

 

受益于业绩向好态势，金科资本市场形象全面提升。近4年，金科保持高利润分配比例，累计现金分红超67亿，超过95%的上市公司。机构股东持股明显上升，先后被纳入三大国际指数和沪深300指数。

 

2020年，金科可售货值充裕，年内预计供货3600亿。“经过几年发展调整，公司布局更加合理、货值结构更加优质、产业业态搭配更加丰富，天辰app下载面对突发事件时战略腾挪空间更大，这些都是实现目标的重要支撑。”管理层表示。

 

金科的发展新逻辑

 

从2017年到2019年，签约销售金额从658亿攀升至1860亿，金科超额完成“跨越式发展”战略转型。

 

对此番业绩增长，金科股份董事长蒋思海表示，这主要得益于金科坚持以财务指标为经营的理念，做有利润的投资、有回款的销售，在费用等问题上“以收定支、先收后支、收大于支”。

 

过去一年，金科毛利率和净利率分别为28.84%和9.4%，保持较高水平，加权净资产收益率达23.6%，创近年新高；三费费率为11.1%，同比下降0.9%。而同期，百强房企净利润率均值、净资产收益率等指标增速纷纷下跌。

 

金科跑赢大市的筹码，在于集团前瞻性的战略规划及城市布局。

 

在土地投资上，金科有自己的一套逻辑。“再好的城市也有差的项目、再差的城市也有做得好的项目。”金科股份总裁喻林强称，城市能级只是众多指标量化指标之一，政策和市场环境、竞争程度、盈利预期等均需考虑。

 

不以“城市论”为唯一标尺，金科坚持“二三线为主、一四线为辅”的投资策略，重点布局“三圈一带”和核心25城。在三四线选择上，金科优先进入强三线城市，在东部沿海和发达地区，选择进入一些城市群内的优质四线城市。

 

金科还严格坚持城市清单管理制度，目前金科有集团一级城市清单和各区域二级城市清单。前者是城市、市场基本面均好的城市，要持续聚焦深耕，并要求其货值占比不低于80%，后者机会性城市占比控制在20%以内。

 

据蒋思海透露，近年来，金科加大行业趋势和城市发展研判，严格遵循投资量化指标，并拓展多元拿地方式。一季度，金科新增土储建面约302万平方米，拿地均价约3609元/平方米，拿地权益比较上年同期提升10.6个百分点至87.2%。

 

疫情冲击下，现金流成为房企生命线。为进一步优化集团财务结构，金科还对融资质效、融资品种、融资期限进行严格管理；同时，强化资金管理计划，狠抓回款，今年一季度，金科回款较去年同期增加30%。

 

“疫情只能让经济和行业发展短暂停摆，但中国经济稳中向好的总体态势不会发生变化，房地产作为国民经济重要的支柱产业地位不会发生改变。” 喻林强称，随着疫情逐渐可控，三四季度房地产市场复苏是大概率事件。

 

2020年，世界经济形势动荡，但基于多年科学发展体系的积淀，金科对实现2200亿销售目标仍有信心。“金科将坚持‘四位一体’协同发展战略，由‘跨越式发展’向‘高质量发展’进行战略转型。”

 

 

 

股权结构更加稳定

 

随着金科再攀业绩高峰，集团在股权结构和经营管理上也迈入新阶段。

 

4月14日，金科公告称，公司股东天津聚金物业管理有限公司拟向广东弘敏企业管理咨询有限公司转让公司11%的股权。此次交易共涉及金科5.87亿股，按8元/股交易对价计算，总价达46.99亿元。

 

交易完成后，金科实控人仍为黄红云，相关一致行动人共持有公司约29.9925%的股权，融创旗下子公司合计持有约18.35%的股权，红星集团持约 11.04%的股权。这意味着，融创投资获益后淡出，金科迎来具有战略协同意义的投资者。

 

实际上，新旧股东“一进一退”背后，是投资者的自主选择，也是金科近年高速发展成果的印证。

 

四年前，因看好金科发展前景，融创斥资40亿元参与定增，以4.41元/股认购金科16.96%的股份。此后融创一路增持，通过二级市场买入金科股票。

 

截至2020年一季度末，在金科前10大股东中，天津聚金物业管理有限公司、天津润鼎物业管理有限公司及天津润泽物业管理有限公司等融创中国旗下子公司总计持股29.35%，金科董事长及其家族持股29.98%。

 

回看这场世纪股权之争，从财务投资角度来说，融创获利颇丰。

 

据机构测算，融创系增持均价约4.79元/股，总成本约75亿，按金科最近一个交易日收盘价计算，目前融创系仍持有的9.8亿股对应价值约80亿。撇除分红收入，融创系入股金科以来，浮盈超50亿，回报率达70%。

 

“融创在过去几年投资和持有公司股票过程中，取得了良好的投资回报，在这一点上，融创有着优秀的投资眼光和投资能力。”蒋思海称。

 

实际上，这是令三方均有获益的结果。随着融创系选择淡出，黄红云家族对金科的控制权将更加稳固，三方持股局面下，金科的大股东持股或将迎来稳定期，未来金科可更专注于公司经营发展。

 

而新入场的红星家具集团，将作为金科战略投资者，给双方带来更多想象空间。

 

早在2007年，车建兴旗下的红星家具集团便入股过金科，是其最早的战略投资者；当年9月，金科与红星美凯龙签订战略合作协议，天辰app下载双方在各个方面展开资源优势共享，深入合作。

 

近年来，金科提出“四位一体”发展战略，在围绕传统地产开发的同时，大力培育生活服务、文商旅等产业；而红星是国内头部商业地产企业，旗下红星美凯龙是国内一流的大型家居连锁卖场，其爱琴海商业广场也遍布全国。

 

此次联手，有助于金科文商旅板块业务加速落地，进而推动公司“四位一体”战略进一步深化。中达证券分析称，此次收购后，金科或与红星家具集团在产业链、运营、商业三方面产生协同。

 

产业链端，红星在家居上的产业资源或使金科精装修产品成本及建筑成本有所降低；运营方面，爱琴海商业集团对购物中心进行筹建、招商及运营管理，提供全流程的商业不动产服务；红星的商业运营经验可对金科的运营能力带来提升。

 

更重要的是，随着金科土地拓展方式由招拍挂向收并购、城市更新、合作开发等方向延伸，后续该集团可能与红星家具集团的商业板块产生协同，探索新的土地拓展方式。

 

值得注意的是，融创旗下公司还于公告中透露，权益变动完成后12月内，不排除主要通过大宗交易、协议转让等方式继续减持金科股份。

 

“针对剩余部分股份的减持预期，公司股东在选择增持或者减持公司股票时，一定是遵循自身投资逻辑进行的理性决策行为。”蒋思海表示。