低调的中海地产（00688.HK）正在逐渐展现超前的一面。

 

在此前工业化、装配式建筑的基础上，天辰注册中海地产持续推动行业数字化产品升级，锁定90后以及更年轻化人群的需求，推动房地产消费快速变迁。“2021互联互通合作者大会”上，中海地产联合普华永道发布了《未来智慧人居白皮书》。

 

中海地产董事、科技公司副董事长李剑提到，中海地产作为智慧人居的倡导者 ，希望基于客户需求，采取多种方式提供好产品、好服务，提升客户满意度；同时，抓住房地产行业消费升级的机遇，加大产品研发力度，结合低碳环保、智慧科技的技术应用，提升产品附加值。

 

中海地产深度布局科技地产被认为是顺应时势，提升企业核心竞争力的题中之义。

 

在房地产行业进入白银时代，天辰注册地产商纷纷转型的背景下，对绿色建筑的追求，工业化、智能化的趋势也越来越明朗，包括中海地产、万科（000002.SZ/02202.HK）、龙湖地产（00960.HK）等龙头公司在内，都进行了面对未来的产品研发和体制安排。尤其是自去年下半年以来，地产行业风光不再，房地产企业债务违约事件时有发生。诸多房企资金链紧张的环境下，市场对中资高收益美元债乃至中国房企的信心愈发动摇。加杠杆激进进取的经营模式积弊尽显，部分房企开始为此“埋单”。好产品成为房企的主业制胜关键，回归产品稳扎稳打乃房企发展长远之策。科技地产无疑是房企战略聚焦的一大主方向。而专注深耕这个领域的中海地产正在迎来价值兑现的时刻，并带动生态圈合作伙伴产品和服务持续升级，实现企业的绿色可持续发展。

 

产品力价值兑现时刻加速到来

 

今年的金九银十预计将是最近多年来最冷清的一年。多家房企资金链压力大。而近日杭州、北京、武汉等城市土拍的遇冷，部分城市土地流拍率超50%，又将房企的处境推到了更为严峻的境地。类似“中国楼市正在快速入冬”、“地产行业寒冬到来”等论调屡见不鲜。

 

若说前几年，地产企业振臂高呼“活下去”有矫揉造作之嫌，而今地产行业内部的悲观预期却远甚外部。曾被认为是“中国经济发动机”的地产行业风光不再，越来越多的房企认识到，必须不断加强创新和转型力度，方能适应新的融资和发展环境。

 

这于部分高杠杆房企来说是小心翼翼使舵的时刻，于“本分专注”打磨产品的房企来说却迎来了价值加速兑现的时刻。

 

华南一位TOP10的房企投资负责人士以自身所在企业的实例谈到，前几年论及寒冬来临，房企如何调整与续航的紧迫感虽有，但是执行力有打折扣，绝大多数房企的住宅产品力和多元化转型业务做得并不扎实，更多是浮于表层。如今在行业“三道红线”金融监管、土地“双集中”监管等环境发生巨变的背景下，他所在的公司对于科技地产等转型业务的重视度与日俱增。

 

目前，头部房企均不同程度地涉足科技地产、个性化定制住宅，实现从“住有所居”到“居有所异”转变。这被认为是地产商和客户的双赢，也是房企赢得下一个十年的关键所在。中海地产在这方面要比同行视野更前瞻也入局更早。

 

针对不同业主的要求，中海地产定制全屋整装解决方案，为业主做个性化需求的装修设计，集环保、快捷、智能于一体，过程中最大程度与最快速度地满足业主的喜好与需求。中海地产着力打造智能家居、物联网等智能化设计，中式、欧式、美式等风格设计，包括特色别墅，高端公寓，满足高端人群不同需求。定制化、个性化住宅的出现可达到一个双赢的局面，房地产商通过个性化定制可以吸引更多的高端客户，提高房屋销售；而用户则可通过购买定制化的住宅，享受更优的品质生活。

 

以定制全屋整装解决方案中较为关键的智能家居为例，它是以住宅为平台，通过多种高新技术来构建高效的住宅设施与家庭日常事务的管理系统，如智能灯光控制、智能电器控制、智能室温控制、智能背景音乐、安防监控系统等，这些通通都能通过智能化来提升家居安全性、便利性、舒适性、艺术性，并实现环保节能的居住环境。

 

这种紧扣客户为本，对客户价值的深度挖掘，令中海地产形成了针对儿童、老人、男女主人公的“中海式呵护”产品策略。从消费者视角，做到消费者的“懂我”而不是产品人的“懂你”，是中海地产希望能够更彻底地站在消费者逻辑思考产品，从了解客户、理解客户到成为客户。

 

同时，与不少企业对于好产品的理解是“均好”大不同，中海地产好产品的定义是“客户满意多一度”：在客户体验维度，包括品质、健康、便捷、安全、舒适、社交等表现均好，且有一两个维度领先同行，超出客户预期， 给客户带来惊喜。这也被认为是更贴合现实，更务实，更具落地可行性。

 

中海地产对于空间智能化的追求并不仅限于室内空间。将AIOT技术无缝植入生活场景是中海地产对智慧生活的更高要求。

 

中海地产在住宅空间智能化应用方面走在行业前列，率先推出全球首个5G智慧社区，与华为海思芯片联合研发基于PLC技术的智能家居系统，打破了欧美在该领域的垄断。

 

类似5G智慧社区的住宅空间智能化应用，如为客户非使用时间的能源消耗，提供更优解决方案。用户在无人时段关闭照明或降低照度，兼顾通行时的温暖明亮，和无人时的绿色环保等，也在各类住宅产品中有体现。又如，国际科幻大片中惯常出现的全场景式服务也已获落地。中海地产打通户内、社区场景，提供便捷体验，倡导邻里社交新住区。诸如，“社区配套预约”， “一键社区约车、一键早餐配送”，“社区社交系统”等，智能化从户内延伸至户外。

 

2020年，中海地产已经开启智慧生活3.0的产品研发迭代点落地项。2021年，“智慧四关”持续推广，截止2021年7月份，全国30个试点项目实现落位；1/3新拿地项目选择标配“智慧四关”方案认可。

 

李剑有表示，人类生存环境在改变，人居需求也在发生变化。中海对用户进行了深度洞察，发现新一代用户对健康越来越重视。在智慧科技的基础上，对居住空间健康环境提出更高要求，尤其是90后和00后用户的出现，表现尤为突出，中海希望在行业产品数字化升级、绿色发展的方向上，能够走出特色的道路。

 

当下，面对市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现，TOP100房企仍将保持规模分化的格局。同时，未来“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”现象将会进一步升级，可能出现部分中小型房企因为资金链断裂导致破产重组或被兼并的情况将大量出现。地产企业跨界融合、市场细分、业态多元化，成为业界共识。

 

通过多元化发展以及与科技创新融合，房企在转型升级中逐步提高产品和服务的质量并实现企业的可持续发展是房企生存发展必然。类似于中海地产这种，致力于将地产与科技相结合，开发智慧家居、科技物业、物联网等科技地产，专注于产品力和服务力提升的房企，也迎来了价值加速兑现的时刻。

 

引领行业推动智能生态圈升级

 

科技地产往小处看攸关企业个体核心竞争力打造，往大处看牵动地产行业可持续发展，智能生态圈升级。

 

中海地产在围绕智慧健康空间方面，从云到芯全产业链联合攻坚——推进行业上下游升级，引领行业产品转型升级。中海地产联合多方科创企业共建智慧人居生态联盟，以客户需求为本，以场景为驱动，行业共研、共创，探索不断迭代的应用创新。例如，它在芯片应用方面携手华为海思；在云平台方面牵手腾讯、华为、京东、阿里巴巴；AI算法上，与科大讯飞、商汤科技等展开合作等。

 

诸如，今年年中，中海地产还与腾讯云、如影智能在深圳共同签署三方战略合作协议，成立未来智慧人居联合实验室，整合三方优势，联合打造人居、办公、商业和酒店的绿色-健康-智慧空间解决方案，提供行业领先的数字化空间服务，携手开展多方位，深层次的产业升级项目合作。

 

回看这种合作模式也是地产企业在科技地产方面最普遍的结合形式。房地产开发商与互联网企业合作，用后者提供的互联网平台来开发特色小镇，涵盖智慧社区、智慧楼盘、智能家居等领域，实现“互联网+地产”转型升级，全方位构建“智能产业”生态新格局。

 

但是能够像中海地产这样，合作方几乎都是各自所在细分领域的领军者的房企并不多。这除了与中海地产本身在地产领域持续引领的行业地位息息相关之外，携手实力匹配者也被认为能产生更多思维火花的碰撞，对于各自所在行业来说都大有裨益，直接带动双方各自领域生态圈队伍壮大。

 

尤其是当前已从互联网时代进入到物联网时代。物流网可以帮助企业实现很多目标，是推动房地产行业向智能服务化和运营化转型的有力推手。当房产项目中融入物联网络，与各类设备商合作布设传感器等设备，房地产商所持有和管理的物业就将成为所有商业的流量入口，房企盈利模式也从以前单纯售卖住宅等物业产品转向售卖“产品+服务”来盈利，顺势实现房企盈利模式的升级。与此同时，AI算法、智能家居、云、芯片等物联网生态圈企业也可以帮助物业运营管理商节省大量的人力，降低能耗，提高运营管理效率。

 

另外，与不少民营领军房企殊异，作为中建旗下领先的地产企业，房地产行业头部企业之一，中海地产被寄予厚望。在专注于自身发展之际，也肩负更多参与行业标准制定的责任。

 

目前，中海地产参与《智慧小区建设规范》、《智慧建筑设计标准》两项国家标准编制。针对客户对健康产品的需求，中海地产发布并推行《中海绿色健康住宅企业标准》，完成新风、净水等健康相关集采设备配置方案，内部铺排13个试点落地项目。

 

中海地产还获得美国Delos人居实验室（美国well健康建筑标准制定者）、中国建筑科学研究院（中国健康建筑评价标准制定者）两大权威机构高度认可。中海地产还受邀参与《健康建筑评价标准》、《智慧园区设计标准》等部分国标、行标的制定与更新。

 

随着“双碳”目标纳入国家十四五规划纲要，以人为本、强调性能、提高质量的绿色建筑发展新模式成为行业导向，以科技创新驱动绿色发展更成为新的行业趋势。

 

李剑在接受媒体采访分享道，中海地产通过打造“懂我、专属、信任、新鲜、人文”的有温度的空间，构建集“场景分类、技术指标、技术手段、参考标准”为一体的解决方案，致力于推动绿色健康人居走向未来。

 

近日，中海还宣布将打造首个5A级近零能耗高层写字楼。评审专家组在听取中海地产的零碳建筑专项技术方案的汇报后，一致认为中海新总部大厦打造国内首个5A级高层写字楼近零能耗建筑和零碳建筑（运行阶段）技术方案可行，达到国际先进水平。

 

截至目前，中海共取得绿色建筑认证项目439个，已认证面积达8080万平方米，涵盖国内国际多种绿色建筑认证评价，如美国LEED认证、美国BOMA 认证、英国BREEAM绿色建筑认证、国家健康建筑认证、以及国家绿色建筑认证等。

 

新拿地住宅项目100%申请绿色建筑认证，持有型写字楼项目100%申请国家或国际绿色建筑认证。中海地产还获“2021中国绿色地产第1名”等8个绿建相关奖项；连续三年蝉联“中国上市房企绿色信用指数TOP50” 第一。

 

面对当下“逆势扩张是找死，主动收缩是等死”的行业现状，不少投机性房企正在为前几年的激进扩张付出代价，思忖如何在此次房地产行业调控中全身而退。数年来，专注主业及产品力打造的“本分”型房企似乎迎来了好时光，显然要更具竞争主动权，也更为从容，产品红利兑现的时刻似乎已悄然而至了。

 

房地产市场16万亿以上的规模被认为会持续相当长的时间，并具有一定的成长性。而存量市场的成长性集中体现在房企对客户需求的敏锐洞察、深刻理解、扎实落地。中海地产在科技地产领域数年来的执着以待，精细打磨或许可以为行业寻求投资拓展，布局谋篇的房企树立一个范本。