今年即便在一系列调控举措出台的背景下，地产行业似乎又实现了一个“开门红”，那么，地产投资的“韧性”年内还会不会继续保持？地产对于经济增长的贡献又将如何？本报告以地产库存状况为切入点对此展开分析。

 

调控措施频出，效果尚未显现

 

去年底今年初以来，房地产行业的调控措施频频出台。2020年12月央行和银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，划定银行业金融机构房地产贷款和个人住房贷款的占比上限。多个地市也开始清理贷款违规流入房地产市场等问题。据中原地产研究中心的统计，截至2月底，今年以来各地与房地产市场有关的楼市调控次数已高达87次。

 

 

 

居民中长贷同比高增。但调控政策的效果目前还未充分显现。一方面，从融资端来看，今年前两个月，居民部门中长期贷款同比多增超过5500亿元，月均多增2850亿元，远远超过2018年以来各月水平，而居民中长贷多增背后就和居民购房行为密不可分。

 

 

龙头房企销售迎来“开门红”。另一方面，从销售端来看，今年前两个月五大和百家龙头房企销售面积同比增速分别高达33%、76%，即便考虑到2020年同期由于疫情导致的低基数，天辰注册登陆这一增速依然明显偏高。可以说，今年房地产企业在销售上迎来了“开门红”。前两月全国地产销售面积同比增速也攀升至105%，两年平均增长11%，较2020年底增速基本保持稳定。

 

 

 

广义库存规模仍大，地产存在去库存压力

 

虽然年初地产行业景气仍高，天辰注册登陆但从房地产库存状况来看，年内还远谈不上高枕无忧。

 

销售小幅增长，库存去化有限。商品房待售面积是衡量房地产库存最直接的指标。2020年初由于疫情的冲击，商品房销售明显遇冷，前两月增速低至接近-40%，这也使得商品房库存被动回补，待售面积累计同比增速曾突破2%。而随着疫情逐渐得到控制，商品房市场重新回暖，2020年全年商品房销售面积较2019年增长2.6%，但与此同时，商品房库存去化幅度相对有限，2020年底商品房待售面积基本和2019年底时持平。今年前两月数据受到疫情导致的基数干扰，事实上当前待售面积相比于2019年前两月仍增长0.3%。

 

 

 

库存销售比同期新低。库存销售比（商品房待售面积/过去三个月销售面积均值）是从库存的消化速度来衡量库存的相对水平。由于商品房销售增速的加快，从库存销售比反映的情况来看，2020年下半年以来房地产库存的去化速度处于近五年的同期新低。

 

 

 

广义库存规模仍大。但事实上，仅通过待售面积指标来考察地产库存，会形成显著的低估。因为待售面积只包含了已竣工但未销售或出租的商品房面积，而没有考虑已开工未竣工的未销售期房。若以历年累计新开工面积与历年累计销售面积之差来构建更广义的地产库存指标，我们发现，2020年底全国商品房广义库存超过70亿平方米，库存增速较2019年有所走低，但仍高于2016年~2018年的增速水平。