天辰登录网址金地的下一个十年:让科技孵化领

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在房企多元化发展的今天,在技术革命、人工智能的加持下,产业地产正在以全面的姿态改写着房地产市场的新生态。
 
自2010年以来,住宅销售额增长率及销售面积增长率均受到限制,行业发展“黄金时代”已然过去是不可否认的事实。银根紧缩、楼市调控的约束成为行业发展难以逾越的“坎”。为立稳脚跟,占据一席之地,房企谋求转型、求稳发展成为趋势。而城市发展转型、地方政府思路转变、新城镇建设提速等助推,产业地产成为各大房企布局的重点领域。截至目前,TOP20房企中过半企业已布局产业地产。
 
与之相伴的是“空城”“睡城”“鬼城”的出现及企业难以找到成熟盈利模式的烦忧。这种出发点与发展方向的相悖凸显了产业空心化的困境。人口城镇化的核心问题是就业。真正的城市化,是对城市各类资源进行优化整合和市场化运营,最终实现合理配置和高效利用。
 
产业地产的内核是产业,天辰登录网址而非地产。如何在地块上构建产业链,打造宜居、宜产的区域,而非简单复制地产开发商的策略,这恰是产业地产的精髓。
 
过去十年,金地(600383.SZ)从单一住宅向商业、教育、体育、金融、养老等非住宅品类延伸,实现“全品类”地产布局;下一个十年,已具备产城融合项目落地经验、盈利模式探索经验的金地将向着“产城运营商”的方向继续前进。这也是金地住宅开发外的一个重要增长极。
 
用金地集团董事长凌克的话来说,天辰登录网址“今后一家公司如果说它只能做一点住宅,这家公司是没有竞争力的。能够去孵化一家公司,或者孵化一个产业的能力,是做产业地产的终极能力。”
 
到产业中去深耕
 
回望国内外成功的产业地产开发项目,大多紧扣国家发展战略、城市的定位和发展方向,才能得以迅速推进,获得成效。在这一前提下,产业地产需要形成人才高地、资金高地、政策高地和成本洼地,才有可能成功。
 
金地算得上是国内较早探索产业地产的房企之一。金地商置旗下的产业园区项目包括深圳威新软件科技园、上海8号桥项目等,遍布国内外二十多个城市和地区。
 
以深圳金地威新软件科技园为例,它位于深圳南山区高新技术产业园区核心地带,逾50家企业入驻。其中,6家世界500强、17家上市公司。华为、大疆、松下、英特尔、伟创力、安富利等高精尖科技明星企业均聚集于此,与金地产业园区形成协同联动,连续多年被评选为中国最佳产业园区运营商。
 
要想真正地落地产业地产,还必须得了解产业的发展规律。
 
改革开放以来,国内的产业更迭大致历经了从“三来一补”加工到劳动密集型产业,再到中端制造业,并向高科技产业发展三波浪潮。从产业梯度迁移角度看,从沿海向内陆方向,自东向西迁移是趋势。
 
金地近十年的产业地产布局主轴线也紧扣着国内的产业更迭脉搏。一方面,它的产业布局侧重点人工智能、生物医药等,与近十年国内战略性新兴产业的兴起高度一致;另一方面,在产业地产布局路径上,从深圳、上海、杭州、西安、苏州、成都再到南京、青岛等地,无一不是产业基础好的城市。在持续数年的深耕中,它也顺势实现了从单一住宅向商业、体育、教育、金融、养老等全品类布局。
 
金地并不打算止步于此。“我们要做好城市的布局,我们应该要让我们在中国的城市布局数量更多,我们的纵深更深,我们有更多的机会,在这个更大的一个布局里面去做一些腾挪,而不是死守一个城市。”凌克表示。
 
在横纵向拓展产业地产版图的过程中,除了争取增量地块,金地也寻求在存量市场上做文章。尤其是近年一二线城市的核心地段存量土地开发大多依托城市更新、旧改等方式来实现,把握好存量地块的产业价值挖掘在某种程度上也意味着产业地产这一领域话语权的提升。
 
金地旗下的启客威新公司,就是以城市更新为契机,以文创地产为平台,探索商务、创意、文化、娱乐和金融在城市空间和人性需求中的融合与协同。诸如,它在上海近年落地的8号桥文化创意产业园项目、陆家嘴金融城船厂项目、上海朱家角尚都等,都充分利用了一线城市废旧工厂用地,成为城市产业及功能升级中的一环。
 
相比于不少房企被动等待机会,金地倾向于主动走过去。
 
若一些土地已被划拨或出让,现在处于产业结构调整当中,或一些企业因为环保要求需要搬迁,金地商置会与地主方合作,将这一地块进行升级改造,通过招商吸引新兴产业,在工业园区内率先进行产业调整和升级,提升入驻企业产业能级,提高区位自身竞争优势和区域产业结构调整升级。
 
对于不同能级的城市,金地在产业地产布局上有着不同的品类投资策略安排。
 
“在这些小城市里面,我们带过去的基本上是住宅;到这些中型城市里面我们带过去的就是除了住宅之外,我们还带过去了各种各样的不同的其他的商业,比如说我们的购物中心,同样也带过去产业;然后我们在大城市里面,肯定是所有各种各样的地产做完了之后我们还会做产业。”凌克直言。
 
 
 
发掘并“陪跑”隐形冠军
 
主动走到产业中去的金地定位清晰,是开发商、运营商,而非自己去做实体产业。
 
从“盖房子”的思路往“造平台”转变的过程中,金地提出了孵化器平台化的概念。这其中包括孵化场地、场景整合、专家库资源、产业服务、市场上下游、股权投资,贯穿了项目全生命周期。这与当下手头攒着丰沛资金、有着明星专业投资队伍,并善于调动各路资源进行项目对接的VC/PE角色高度重叠。
 
尤其是这几年,金地持续围绕人工智能、生命科学、生物医药等前沿领域频频发力和投资,这也是高瓴资本、鼎晖投资、启明创投、IDG资本等VC/PE近十年间追逐的热门板块。VC/PE机构在该领域的IPO渗透率常年保持在60%以上。
 
业内普遍认为,私募股权投资、创业投资在新兴产业风向的把握、新业态的发掘及培育、项目财务回报等方面更具有洞察力和实践经验,投资活跃度居高不下。
 
但是,也不得不承认,自2018年以来,受监管趋严、资管新规出台、金融去杠杆发力及行业洗牌效应等综合作用,VC/PE机构年交易总规模较高峰期早已腰斩。同时,这也促使VC/PE机构日渐减少非理性风险投资及小额投资,在项目遴选上回归价值投资本源,致力于优投精投。从细分轮次看,近五年,VC/PE机构在种子轮、天使轮次中的比重逐年下降;A轮-C轮的投资比重逐年增长。
 
这些机构投资者主动或被动退出的投资领域及轮次给到了产业资本进入的契机。
 
金地目前的很多投资项目是在天使轮已经开始介入,部分甚至在种子轮。这背后离不开专业团队的支撑。诸如,金地在深圳福田保税区的智汇港湾人工智能孵化器Beta Bay,是由北京大学生物化学博士、加州大学戴维斯分校生物化学博士后张元担任投资总监。
 
具体到投资方式上,与VC/PE机构不同,金地的投资并不是为了寻求做标的公司的大股东,进入投资企业实际经营,而是为了更好地了解这些企业的需求。用凌克的话来说就是,“一直希望是帮助这些创业者进行投资,然后让他们入驻我们的孵化器,到一定时间,让他入驻我们的加速器,最后让他入驻我们的园区,这是我的一个完整的思想。”
 
在凌克看来,孵化一家公司或者一个产业的能力,是做产业地产的终极能力。
 
这种对产业地产的本质在理解上的不同,也决定了企业介入产业地产的时间节点及提供的服务等存在差异。
 
以金地目前主攻的科技投资领域为例,项目入住孵化器后,并非仅获得提供的办公室、会议室、文印区等空间配套,更多地是获得从企业创建、品牌建立、推广服务到企业管理、互联网+、融资服务的全生命周期服务。以企业管理环节为例,项目能获得管理咨询、招聘、培训、法律、财税、版权、金融等服务;融资服务环节,项目能获得咨询、股权投资等服务。
 
另外,在不断地投资这些企业之后,金地会不断地帮他们寻找新的市场,让它长大。待到这种小企业长大之后,产业链的形成也就是水到渠成的事情。
 
从某种角度来看,产业资本扮演了类似VC/PE机构陪伴企业成长的角色。但是在出发点上,VC/PE机构更多从财务投资人角度出发,产业资本则更多倾向于项目落地,产业链生根发芽的角度。这也让被投资方能获得更从容的成长环境,更全面细致的软硬件服务。
 
不过,要想引进龙头企业从而带动产业链,园区所要付出的代价也是极大的,从土地、配套资金、设备投资等各方面都要有所让渡;除此以外,对周边的产业要素要求也颇高。这也对产业园的开发商提出了更高的要求。
 
金地在从全品类的地产开发运营商到产城运营商转变的过程中,对产业园区的设置、围绕企业提供的服务等也形成了一套务实又独特的方法论。
 
诸如,在城市进入方面,金地打造了三个“漏斗”、四个指标,分别是:GDP、租
 
金、资产活跃度和金融机构的选择,最终选择出20个产业核心城市,并将其分为A类(上海、深圳、杭州、南京、广州、北京、苏州)和B类(成都、武汉、合肥、重庆、厦门、郑州、西安、无锡、宁波、佛山、天津、青岛、东莞)。在涉及到专业园区打造上,金地又会考虑到更为复合多元的“产业属性”要素。例如,高校(生命工程相关专业)、科研院所、临床医院、产业基础、龙头企业、公共实验室平台等专业机构和设备的集聚。
 
金地正是秉持为企业的产业化提供一流的软硬件服务的角度出发,形成投资、孵化、园区建设运营一体化的协同发展模式,也助力产业链落地。
 
 
 
站在盈利模式潮头
 
通过多年的产业园区运营,金地已经具备了更多面向未来的竞争力,也一直在探索产业地产长线投资与项目盈利之间的合理模式。
 
国内产业地产目前主要有五类盈利来源:土地开发收益、开发型物业销售收益和持有型物业经营收益、产业增值服务收益、物业资本化收益以及政策补贴。
 
对标国际产业地产开发商,当前国内的产业地产开发商仍严重依赖物业销售,普遍在7成以上(国际一般在2成或3成左右)。而在物业资本化方面,国际类似于普洛斯、腾飞集团、凯德集团等产业地产物业资本化普遍流行的是以REITs为核心的轻资产运作模式。
 
反观国内的产业地产主要有基于股权的重资产模式证券化(类REITs)、基于物业抵押形式的贷款证券化(CMBS)和基于园区租金现金流的证券化(物业ABS)三种资本化形式。
 
整体来看,由于国内目前尚未推出严格意义上REITs等相关法律法规,且缺乏适宜发展的税收和市场环境,“类REITs”产品与国际REITs产品仍存在本质区别。同时,目前,即便是开发商们较多推崇的物业资本化也仅限于万科(000002.SZ/02202.HK)、北科建、星河实业、富力地产(02777.HK)等,并以物业ABS居多。
 
金地属于这方面的早期实践者。诸如,金地商置所发行的嘉实金地八号桥文化创意园区物业ABS产品等均走在行业前列。
 
同时,持续数年的全品类布局,使得金地在产业地产领域能实现研发楼、办公楼、厂房等全配套。
 
凌克此前就有表示,金地一般产业园区规模在10万平方米,而产业地产中最有价值的是研发楼,金地倾向于做高端产业,如此才最有竞争力。
 
这样的高定位标准指引下,金地产业地产保持着稳定且较高的收益率水平。诸如,它的高科技产业园区的租金收益率Ebitda Yield(息税前利润收益)保持在7%-8%;文创产业园区的租金收益率保持在10%左右,均属于行业较高收益率水平。
 
另外,在金融、楼市调控等政策逐步收紧的大趋势下,以前作为土地一级开发主流的“成本+利润”补偿模式被认为已不适宜未来的土地一级开发。行业普遍意识到一二级联动开发和PPP综合开发模式在国家政策的逐步完善和引导下,有望成为土地一级开发领域主流的商业模式。有实力的产业地产商近些年纷纷转型为一二级市场联动。
 
但囿于土地二级市场要求“招拍挂”拿地,更具有产业聚集效应优势、产业孵化能力、产业运营能力的企业更为地方政府所青睐,也往往能够在优质产城融合项目上抢占先机。
 
回看这两年产业地产的政策趋势呈现双面特征:一方面产业地产支持政策更加密集,政策支持与优惠力度也进一步加大;另一方面政府又逐步加强对产业地产的管控,强调产业地产成色,回归产业属性。例如,强调亩均产出,典型代表是浙江。又如,实行土地弹性出让。以北京和深圳为代表,北京在2018年出台了《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》,将原有的50年工业用地使用权缩短为20年,同时直接禁止产业用房的销售;而深圳则创新推出“先租后让”的土地出让模式。
 
产业政策的双面特征,实际上是国家自上而下的对产业地产发展模式的扭转,试图以此倒逼产业地产商进一步提升自身的产业招商能力和产业服务能力,并在园区开发模式上寻求创新,摆脱原有靠卖住宅、销售物业作为园区收入核心的模式,转变为“产业导入+产业服务”这种具有内生动力的新商业模式。
 
无论是从政策风向还是行业趋势看,产业地产都处于新旧时代的转型变革期。作为行业发展的风向标,许多传统的盈利方式正在逐渐丧失生命力,新的盈利方式正在蓬勃萌发。
 
展望未来,在产品开发、运营模式创新、园区服务创新方面更具有差异化竞争优势,在对区域经济转型升级及产业走向更具有前瞻布局眼光和落地魄力的产业地产玩家,有望真正实现从地产发展商向城市综合运营商角色的华丽转身。
 
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